Cene nekretnina u Nemačkoj beleže najveće kretanje u poslednjim decenijama, od drastičnog pada do ponovnog skoka, dok kupci i investitori sve pažljivije prate kretanja na tržištu.
Nakon višegodišnjeg rasta podstaknutog niskim kamatama, inflacija i stroži krediti preokrenuli su trend, a stručnjaci upozoravaju da se Nemačka suočava s prelomnim trenutkom koji bi mogao promeniti odnos Evropljana prema vlasništvu nad stanovima i kućama.
Prosečan nemački stan u vlasništvu koji ljudi kupuju ima 80 kvadratnih metara i, prema podacima Postbank Wohnatlas 2025, košta u proseku 231.000 evra. Kada se doda porez na prenos nepokretnosti (u zavisnosti od države, 3,5 - 6,5 posto), takse za katastar nepokretnosti i notarske takse, ukupni troškovi rastu na oko 260.000 evra.
Većina ljudi ne može da plati ovaj iznos iz svog džepa, pa je neophodan kredit. U Nemačkoj je uobičajeno da se 25 posto kupovne cene pokrije iz sopstvene ušteđevine, a ostatak (75 posto) se uzima putem kredita. Sa prosečnom kamatnom stopom od 3,5 posto i početnom uplatom od 2,5 posto, mesečna uplata je 973 evra, tokom perioda otplate od oko 25 godina.
Stručnjaci savetuju da se najviše 30 posto vašeg neto prihoda izdvoji za finansiranje stanovanja. To znači da bi vam bilo potrebno najmanje 3.243 evra neto mesečno da biste otplatili pomenutu uplatu - što je znatno iznad nemačkog medijala od oko 2.750 evra neto.
Nivo pre krize nekretnina 2023. godine još nije dostignut
Nivo pre krize nekretnina 2023. godine još nije dostignut, objasnio je u ranijoj izjavi ove godine Jerg Uteht, predstavnik firme za kreditne usluge "Interhip". Nivo cena za Nemačku u celini trenutno je i dalje pet odsto ispod najviših vrednosti, rekao je Uteht, preneo DW.
Za dinamiku tržišta nekretnina ključna je i monetarna politika Evropske centralne banke (ECB). Tokom 2024. godine ECB je četiri puta smanjivala kamatne stope, poslednji put na nivo od tri odsto. To se odrazilo i na tržište kredita.
Prosečna kamata na desetogodišnji kredit krajem 2024. bila je između tri i tri i po odsto. U 2023. dostigla je vrhunac od preko četiri procenta. Za kupce nekretnina ta razlika je ogromna, kaže Jerg Uteht.
"Govorimo o nekoliko stotina evra mesečno, a na godišnjem nivou i nekoliko hiljada evra manje nego što se plaćalo 2023. godine," rekao je.
Sve to znači da tržište nekretnina ponovo postaje dinamičnije. Ali dovodi i do toga da je kupovina nekretnine i dalje teško pristupačna za mnoge u Nemačkoj, posebno u velikim gradovima. Problematično je i to što dinamika ne dopire do svih segmenata.
Gde je najjeftiniji stan, koliko košta najskuplja nekretnina?
U ruralnim područjima istočne Nemačke nekretnine su najjeftijije. Fogtlandkrejs u Saksoniji je apsolutni rekorder, stan od 80 m² sa uključenim komunalnim uslugama košta u proseku 82.791 evro, što znači mesečnu uplatu od samo 310 evra. Za ovo je dovoljan bruto prihod od 1.333 evra - nivo koji dostiže čak 94 posto nemačkih domaćinstava.
Okruzi Grajc (Tiringija), Mansfeld-Zidharc (Saksonija-Anhalt) i Ercgebirgskrejs (Saksonija) su slično povoljni, gde je dovoljno između 1.368 i 1.456 evra bruto.
Međutim, uglavnom se radi o selima i manjim gradovima. Da biste ušli u povoljniju veću gradsku zonu, recimo Hemnic, potrebno vam je najmanje 2.273 evra bruto. U zapadnoj Nemačkoj, najbolja opcija je Salcgiter (2.611 evra), dok Gelzenkirhen košta 2.708 evra, a Bremerhafen 2.900 evra. U sredini rang liste nalaze se manji gradovi kao što su Gera (1.690 evra), Desau-Roslau (2.356 evra) i Zul (2.416 evra). U zapadnom delu Nemačke, to uključuje Pirmazens (2.006 evra).
Najviše novca je potrebno onima koji bi da se skuće u velikim nemačkim gradovima. U Dortmundu je potrebno najmanje 4.748 evra bruto, u Bremenu 5.119 evra, a u Lajpcigu 6.235 evra. Među skupljim lokacijama su Štutgart, Keln, Berlin i Frankfurt, a cene se kreću od 8 pa preko 13.000 evra.
(EUpravo zato.rs)
