Šta je ENERGETSKI PASOŠ koji moraju da imaju sve nekretnine u Srbiji? To nije samo nova birokratska obaveza

Energetski pasoš je dokument kojim se definišu karakteristike nekretnine u pogledu energije potrebne za njeno funkcionisanje tokom cele godine

Osnovna kategorija sadržana u energetskom pasošu je dobro poznati energetski razred, na koji smo odavno navikli kod bele tehnike – nekretnine moraju imati oznake od „A” do „G”

Cena izrade pasoša iznosi oko 100 evra za obične kuće, odnosno između 1 i 4 evra po metru kvadratnom za zgrade, u zavisnosti od složenosti procene

Energetski pasoš postaje obaveza za sve nekretnine u Srbiji

Obratite pažnju na bilo koji izlog ili sajt agencija za nekretnine u nekoj od evropskih zemalja i videćete nešto što je u Srbiji rezervisano samo za tehniku: uporedno prikazane grafikone sa skalom energetskih razreda za sve vrste nekretnina, prenosi Klima 101.

Po nedavno usvojenom Zakonu o planiranju i izgradnji, ovo uskoro treba da postane realnost i u Srbiji: energetski pasoši, koji su već bili obaveza za novu gradnju, sada postaju obaveza za sve nekretnine u zemlji.

Energetski pasoš, odnosno sertifikat o energetskim svojstvima zgrada, jeste dokument kojim se definišu karakteristike jedne zgrade u pogledu energije potrebne za njeno funkcionisanje tokom cele godine.

Prema usvojenoj metodologiji proračuna i sertifikacije zgrade se kategorizuju u energetske razrede – od „A” do „G”. Same po sebi, oznake razreda nam možda ne znače puno, ali ukupna količina energije koja je na godišnjem nivou potrebna zgradi u direktnoj je korelaciji sa novcem neophodnim za račune za struju i grejanje.

Energetski pasoš bi, drugim rečima, trebalo da nam ponudi jasne odgovore na svakodnevna pitanja – o stanju prostora u kojem živimo, o razlozima iza iznosa koje plaćamo za struju i grejanje, kao i o efikasnosti i isplativosti mera obnove koje planiramo.

U narednim godinama, svi bi trebalo da imamo energetski pasoš nekretnine u kojoj živimo

Na pribavljanje energetskog pasoša ne treba gledati kao na samo još jednu formalnost koju treba ispuniti: u pitanju je proces kroz koji će se sagledati sve karakteristike zgrade koje utiču na njenu energetsku (ne)efikasnost, i doći do odgovora na pitanje koji je najbolji način da se stanje popravi.

Naime, pored detaljne slike aktuelnog stanja, obavezan deo energetskog pasoša je i spisak mera unapređenja energetske efikasnosti, sa procenom njihove isplativosti i očekivanim periodom otplate, što za postojeće zgrade može biti vredan orijentir za planiranje budućih aktivnosti obnove.

Energetski pasoš već je godinama obaveza za nove zgrade, kao i za zgrade koje se rekonstruišu u Srbiji. Kod rekonstrukcije ili sanacije, potrebno je dokazati da se predviđenim intervencijama energetski razred zgrade poboljšava makar za jedan nivo. Za nove zgrade, neophodno je da zgrada ostvari barem energetski razred „C”.

Ali najnovije Izmene zakona o planiranju i izgradnji, iz 2023. godine, sadrže odredbe kojima se predviđa obaveza izdavanja energetskih pasoša ne samo za nove zgrade i zgrade koje se rekonstruišu, odnosno energetski saniraju, već za sve zgrade.

To znači da bi u narednim godinama svi trebalo makar da saznamo energetski razred prostora u kojem živimo – naravno, ako se odredbe ovog zakona budu pravilno sprovodile.

Rokovi za pribavljanje energetskih pasoša razlikuju se u zavisnosti od vrste zgrade, pa je tako za javne zgrade propisan rok od 3 godine, za poslovne 5 a za stambene zgrade 10 godina. Jednom izdat, energetski pasoš važi 10 godina.

Šta sve podrazumeva izrada energetskog pasoša – i koliko ona košta?

Osnov za izradu energetskog pasoša je izrada tzv. elaborata o energetskoj efikasnosti zgrade, koji izrađuje posebno licencirani inženjer, a na osnovu kojeg ovlašćena organizacija – koja može biti privredno društvo ili drugo pravno lice – izdaje energetski pasoš.

Da bi se na pravi način izradio elaborat o energetskoj efikasnosti, potrebno je detaljno sagledati i proceniti ceo objekat: ne samo u smislu geometrijskih i materijalnih katakteristika, već i u pogledu karakteristika tehničkih sistema, režima korišćenja, energenata… Neophodno je izvršiti proračun energije potrebne za grejanje, na osnovu energetskog bilansa toplotnih gubitaka i dobitaka.

Sertifikacija se vrši prema specifičnoj godišnjoj potrebnoj energiji za grejanje, iskazanoj u kilovat-satima po metru kvadratnom (kWh / m2) korisne grejane površine.

Nakon proračuna energetskog bilansa toplotnih gubitaka i dobitaka potrebno je analizirati primenjeni sistem grejanja i odrediti njegov stepen efikasnosti, a zatim sagledati i karakteristike energenta, kako bi se odredila finalna, odnosno primarna energija i emisija CO2.

Ukratko, u pitanju je nešto nalik zdravstvenom kartonu nekretnine, sa dijagnozama i predlozima tretmana. On treba da nas informiše i osnaži da donosimo bolje odluke o održavanju i unapređenju prostora u kojima živimo.

Kao što se sam proces razlikuje u zavisnosti od nekretnine, tako mu se razlikuje i cena. Možete da očekujete da ćete za izradu pasoša platiti najmanje oko 100 evra, ako je u pitanju najjednostavnija zgrada (kuća), dok se za kompleksnije i veće zgrade cena kreće od 1 do 4 evra po metru kvadratnom.

Ovo treba shvatiti kao grub orijentir, jer stvarna cena zavisi od konkretnog slučaja, dostupnosti dokumentacije, potrebe za dodatnim merenjima, postojanja složenih tehničkih sistema…

Prvi korak ka dobijanju energetskog pasoša predstavlja angažovanje licenciranog inženjera za energetsku efikasnost zgrada koji će proceniti kompleksnost same zgrade i formirati cenu za izradu neophodnih proračuna i izdavanje sertifikata.

Šta sve radi licencirani inženjer za energetsku efikasnost zgrada?

Da bi se proračun izradio neophodno je sagledati sve tehničke karakteristike same zgrade, tehničkih sistema koje koristi, kao i energenata, ali i način korišćenja.

Prvi korak predstavlja uvid u projektnu dokumentaciju zgrade, a ako ona ne postoji ili ne odgovara u potpunosti postojećem stanju, moraju se izraditi podloge na osnovu koih je moguće sagledati sve potrebne površine termičkog omotača zgrade i njene geometrijske karakteristike (površina i zapremina grejanog dela, neto zapremina ventilisanog prostora).

Zatim je neophodno sagledati materijalizaciju svih pozicija termičkog omotača – fasadne zidove, zidove prema negrejanim prostorima, tavanice prema negrejanim ili spoljnim prostorima, kose i ravne krovove iznad grejanih prostora, prozore i vrata, podove na tlu i zidove u tlu itd. Ovo je neophodno zbog proračuna karakteristika ovih sklopova u pogledu toplotne provodljivosti.

Informacije o sastavu ovih pozicija najpouzdanije saznajemo iz projektne dokumentacije, ali je često neophodno i na licu mesta vršiti procene i aproksimacije. U najkomplikovanijim slučajevima, termičke karakteristike nepoznatih sklopova moguće je utvrditi i dodatnim merenjima različitim kontaktnim ili bezkontaktnim metodama (merenje toplotnog fluksa, termovizijsko snimanje).

Pored navedenih koraka vezanih za samu zgradu, potrebno je analizirati i stanje sistema grejanja, hlađenja i ventilacije (kotlovi, cevna mreža, regulacija, režimi korišćenja i sl.). Takođe, za postojeće zgrade uvid u račune za potrošene energente na godišnjem nivou predstavlja dobar način da se proračunate karakteristike potrebne energrije dovedu u korelaciju sa stvarnim vrednostima.

Kratka istorija energetskih pasoša u Evropi i Srbiji

Energetski pasoši uvedeni su kao obavezni evropskom direktivom o energetskoj efikasnosti zgrada (EPBD) iz 2002. godine, koja je za Srbiju postala obavezujuća pristupanjem Energetskoj zajednici 2005. godine.

Kasnijim izmenama direktive EPBD iz 2010. godine, dodatno je definisana obaveznost primene energetskih pasoša prilikom kupoprodaje nekretnina, obaveznost njihovog javnog izlaganja (vidljivost), rok važenja i sl.

Najnovijim izmenama ove direktive od prošle godine uvode se energetski pasoši za duboku obnovu zgrada (pasoši energetske sanacije), kao i sertifikacija zgrada prema energiji koja uključuje celokupni životni ciklus zgrade, a ne samo energiju koja se troši u fazi eksploatacije.

Iako su ove novine definisane tako da je njihovo ispitivanje i konkretizacija još uvek u toku, jasno je da je to put budućeg razvoja oblast sertifikacije zgrada.

U Srbiji je obaveznost izdavanja energetskih pasoša povezana sa izmenama zakonske regulative, pre svega kroz izmene Zakona o planiranju i izgradnji još 2009. godine, a naročito usvajanjem Pravilnika o energetskoj efikasnosti zgrada 2011. godine i Pravilnika o uslovima sadržini i načinu izdavanja sertifikata o energetskim svojstvima zgrada iz 2012. godine.

Uspostavljen je i registar izdatih energetskih pasoša (CREP baza) pri Ministarstvu građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture. Izdavanje energetskih pasoša vezano je za dobijanje upotrebne dozvole, dok projektna dokumentacija za izgradnju i dobijanje građevinske dozvole sadrži u projektu arhitekture i Elaborat energetske efikasnosti zgrade, koji kasnije služi kao osnov za izradu energetskog pasoša.

Iako je obaveznost posedovanja energetskih pasoša pri kupoprodaji nekretnina propisana navedenim pravilnicima, implementacija ovih odredbi do danas nije zaživela u praksi.

Planiranim usvajanjem novog Pravilnika o energetskom pregledu zgrada, koji je predstavljen stručnoj javnosti početkom prošle godine, predviđa se uvođenje obaveznosti vršenja energetskog pregleda zgrade i posedovanja izveštaja o energetskom pregledu kao osnove za izdavanje energetskog pasoša.

Iako energetski pregled ni do sada nije bio nepoznat pojam, i zapravo je predstavljao skup svih opisanih pripremnih radnji za izdavanje energetskog pasoša, novim pravilnikom detaljno se definiše procedura njegovog sprovođenja u cilju podizanja kvaliteta i relevantnosti izdatih sertifikata.

Autorka teksta je dr Bojana Zeković koja je diplomirala i doktorirala na Arhitektonskom fakultetu u Beogradu, gde radi kao docent na katedri za Arhitektonske tehnologije. Oblasti interesovanja u naučnom radu i praksi su joj energetska efikasnost i bioklimatski principi u arhtekturi, sistemi sertifikacije zelene gradnje i arhitektonske tehnologije. Zanimaju je teoretske i praktične manifestacije ekoloških principa u arhitekturi. Stekla je licencu LEED GA 2011, a od 2021. je i predstavnik fakulteta i član odbora direktora Saveta zelene gradnje Srbije. Učestvuje i nagrađivana na više domaćih i međunarodnih arhitektonskih konkursa, boravila na stručnoj praksi u Kini. Saradnik više arhitektonskih biroa i kompanija u oblasti projektovanja, građenja i sertifikacije energetskih performansi objekata. Bila je i deo nastavničkog tima studentskog projekta TwistBox za takmičenje Solar Decathlon Middle East (SDME 2018) u Dubaiju.

(EUpravo zato/Klima 101)