Pronalaženje pristupačnog i kvalitetnog stana postaje sve teže, posebno ako je potraga za stanom za koji će se davati kirija. Troškovi stanovanja već sada čine oko petine prosečnih prihoda domaćinstava u Evropskoj uniji, dok u pojedinim državama taj udeo ide i do 35 procenata, kao u Grčkoj, pokazuju podaci Eurostata.
Rast kirija dodatno opterećuje građane. U 2025. godini zakupnine su u EU u proseku porasle za 3,1 odsto, ali su u nekim zemljama skokovi bili daleko izraženiji i dostizali dvocifrene vrednosti.
Potražnja nadmašuje ponudu
"Osnovna dinamika je jednostavna, potražnja raste brže od ponude", objašnjava Kejt Everet-Alen, šefica istraživanja evropskog rezidencijalnog tržišta u kompaniji Knight Frank.
Kako navodi, visoke cene nekretnina i i dalje relativno skupi stambeni krediti guraju sve veći broj ljudi ka iznajmljivanju, posebno one koji prvi put rešavaju stambeno pitanje.
Gde su kirije najviše rasle
U okviru EU, godišnji rast kirija kretao se od svega 1 odsto u Finskoj do čak 17,6 odsto u Hrvatskoj.
Visok rast beleže i Grčka (10%), Mađarska (9,8%), Bugarska (9,6%) i Rumunija (8,2%), gde su poskupljenja takođe iznad osam procenata.
Istovremeno, pritisak postoji i na strani ponude. Poreske i regulatorne izmene smanjuju interesovanje vlasnika za izdavanje u nekim državama, dok zahtevi za energetsku efikasnost i troškovi renoviranja dodatno opterećuju tržište.
Ograničenja kratkoročnog izdavanja donekle pomažu, ali ne u meri koja bi značajnije povećala ukupnu ponudu stanova. Rezultat je zategnuto tržište i dalji rast cena zakupa.
Velike ekonomije ispod proseka
U pojedinim državama rast kirija ostao je ispod proseka EU, među njima su Luksemburg, Malta, Slovenija, Nemačka, Danska, Francuska i Španija.
To znači da su tri velike evropske ekonomije zabeležile sporiji rast od proseka. Među četiri najveće ekonomije EU, jedino Italija beleži rast iznad proseka (3,8%), ali tek neznatno.
S druge strane, u Češkoj, Letoniji, Litvaniji, Portugalu, Švedskoj, Holandiji i Slovačkoj rast kirija premašio je pet procenata.
Rastu troškovi za stanodavce
"Glavni pokretač rasta kirija u 2025. bila je snažna potražnja, jer su visoke cene nekretnina naterale više ljudi da ostanu na tržištu zakupa", kaže Mik Kalmet iz Global Property Guide.
On dodaje da su povećani troškovi za stanodavce, naročito one zadužene kreditima, postepeno prebacivani na podstanare, što je dodatno poguralo cene naviše.
Takođe, zemlje sa slabije regulisanim tržištem i ograničenom ponudom beleže veći rast, dok države sa kontrolisanim kirijama ili već visokim cenama imaju sporiji tempo poskupljenja.
Turska daleko ispred svih
Kada se u analizu uključe i zemlje kandidati za EU i članice EFTA, Turska se izdvaja kao apsolutni izuzetak, sa rastom kirija od 77,6 odsto. Sledeća na listi je Crna Gora sa 18,5 odsto, što jasno pokazuje kolika je razlika.
Visoka inflacija u Turskoj igra ključnu ulogu, jer čini veliki deo nominalnog rasta kirija. Istovremeno, kupovina stanova postaje sve nedostižnija, zbog rasta cena, visokih kamata i ograničene dostupnosti dugoročnih kredita.
Kontrola kirija, efekat suprotan očekivanom
Turska vlada je 2022. ograničila rast kirija na 25 odsto, a mera je važila do jula 2024. godine. Međutim, pokazalo se da takve intervencije mogu imati neželjene posledice.
Dok su postojeći zakupci bili zaštićeni ograničenjem, stanodavci su pokušavali da nadoknade gubitke kroz drastično povećanje cena za nove ugovore, što je dodatno podiglo tržišne kirije.
Uz to, nekretnine se u uslovima visoke inflacije često koriste kao zaštita od pada vrednosti novca, što dodatno podstiče rast i cena i zakupa.
Minimalna zarada u Turskoj povećana je za 27 odsto u 2026. u odnosu na 2025, a gotovo dve petine zaposlenih prima upravo minimalac.
Istočna Evropa i Balkan prednjače
Generalno, kirije su znatno više rasle u istočnoj Evropi i na Balkanu nego u ostatku kontinenta, uz izuzetke poput Kosova (1%) i Severne Makedonije (3,3%).
Crna Gora i Hrvatska beleže snažan rast pre svega zbog atraktivnosti za kratkoročni i dugoročni najam, naročito u poređenju sa tradicionalno popularnim tržištima poput Španije ili juga Francuske.
Na kraju, odnos između plata i kirija u evropskim gradskim centrima značajno varira, što dodatno produbljuje razlike u dostupnosti stanovanja širom kontinenta.
(EUpravo zato/Euronews)
