Rat u Ukrajini i rizik od daljih eskalacija radikalno su promenili način na koji zemlje EU pristupaju nacionalnoj bezbednosti i odbrani. Jedna od posledica ove promene je novi fokus na vlasništvo ruskih građana nad nekretninama u blizini strateških lokacija.
Nekoliko zemalja EU otkrilo je slučajeve u kojima su Rusi kupili zemljište pored vojnih baza, elektrana ili graničnih zona, često da bi izgradili "turistička naselja" koja bi mogla služiti u necivilne svrhe. Zvaničnici upozoravaju da bi se ova nekretnina mogla koristiti za špijunažu, sabotažu ili kao logističke tačke podrške u slučaju potencijalnih kopnenih upada.
Kao odgovor na to, neke zemlje EU preduzele su korake da donesu preventivne mere koje ograničavaju ili filtriraju sticanje nekretnina od strane državljana država agresora. Među najproaktivnijim primerima su zemlje na prvoj liniji fronta Finska i Letonija, koje su usvojile različite, ali komplementarne pravne okvire leta 2025. godine.
Finska: zaštita kritične infrastrukture
Od pristupanja NATO-u, Finska je tretirala hibridne pretnje iz Rusije kao ključni izazov nacionalnoj bezbednosti. Ruski građani već dugo mogu slobodno da kupuju nekretnine širom zemlje, ali je Ministarstvo odbrane u poslednjih pet godina identifikovalo više od 3.500 nekretnina povezanih sa ruskim vlasnicima, neke sa sumnjivim karakteristikama poput velikih heliodromova ili utvrđenih zgrada u blizini ključne infrastrukture.
Druge su uključivale investicije u napuštene hotele ili skladišta u blizini graničnih prelaza. Ovi obrasci su izazvali zabrinutost zbog potencijalnih nekomercijalnih motiva koji stoje iza takvih akvizicija.
Da bi se rešila ova opasnost, Finska je izmenila svoje zakone o nekretninama u julu 2025. godine kako bi uvela sistem "tvrdog filtriranja" za strano vlasništvo. Prema novim pravilima, građani i entiteti iz zemalja koje ugrožavaju nacionalnu bezbednost ili krše teritorijalni integritet druge države automatski se suočavaju sa preprekama u sticanju prava na imovinu.
Finsko Ministarstvo odbrane sada prati sve zahteve za kupovinu nekretnina koji uključuju strane državljane, uz pristup obaveštajnim podacima migracionih, policijskih i poreskih organa. Izuzeci postoje za osobe sa stalnim prebivalištem u Finskoj ili važećim dozvolama za dugoročni boravak EU koje su izdale finske vlasti, osiguravajući pravnu sigurnost za one koji su već integrisani u finsko društvo.
Letonija: proširenje ograničenja na kompanije
Letonski pristup, iako drugačiji po obimu, služi istoj svrsi. Donedavno je nadzor Rige nad transakcijama nekretnina u blizini odbrambenih ili infrastrukturnih objekata bio slab, a vlada nije imala tačne podatke o tome koliko nekretnina poseduju Rusi ili Belorusi.
Do početka 2025. godine, vlasti su identifikovale preko 1.800 ruskih i 120 beloruskih državljana kao stvarne vlasnike kompanija koje poseduju nekretnine u Letoniji. Vlada je odgovorila nizom zakonskih promena koje su kulminirale Zakonom o ograničenjima transakcija koje ugrožavaju nacionalnu bezbednost, usvojenim leta 2025. godine.
Zakon zabranjuje sticanje imovine kapitalom povezanim sa državama agresorima i ograničava korišćenje takve imovine na načine koji bi mogli da ugroze interese Letonije. Zabrana se odnosi ne samo na pojedince, već i na pravna lica registrovana u tim zemljama ili pod kontrolom njihovih državljana.
Ograničenje se primenjuje ako najmanje 25 odsto kapitala ili prava glasa kompanije pripada ruskim ili beloruskim državljanima ili ako su oni krajnji stvarni vlasnici. Postoje uski izuzeci za stalne stanovnike EU i slučajeve nasleđivanja, sa prelaznim odredbama za tekuće transakcije.
Letonski model direktno povezuje regulaciju nekretnina sa ekonomskom bezbednošću, prepoznajući da koncentrisano vlasništvo neprijateljskih aktera može poslužiti kao sredstvo indirektnog pritiska.
Ukrajina i dalje zaostaje
Ukrajini, nasuprot tome, i dalje nedostaje jasan pravni okvir za sprečavanje vlasništva nad nekretninama od strane građana ili entiteta iz država agresora. Pre 2014. godine, Rusi su bili aktivni kupci na Krimu, u Odesi i Kijevu, često kupujući kuće na obali mora ili investicione stanove. Čak i nakon aneksije Krima, takve transakcije su se nastavile do 2022. godine.
Iako su administrativna ograničenja i sankcije od tada ograničile ove poslove, sveobuhvatna zakonska zabrana i dalje nedostaje. Stručnjaci tvrde da bi Ukrajina trebalo da sledi finski i letonski primer uvođenjem eksplicitne zakonske zabrane sticanja nekretnina od strane građana i kompanija država agresora, kao i onih pod njihovom kontrolom.
Obaveza usvajanja takvog zakona utvrđena je pre tri godine, ali još uvek nije ispunjena. Iako je bio uključen u zakonodavni plan Vrhovne rade i Kabineta ministara za 2025. godinu, tiho je odbačen tokom poslednjeg ažuriranja.
(EUpravo zato/Seebiz)
