Kako evropske zemlje pomažu mladima da kupe prvi stan, a kako je u Srbiji? Francuska ima jedan od najuspešnijih programa

Kupovina prve nekretnine ume da bude svojevrstan izazov. U momentu kada reše ovo pitanje, mnogi smatraju da se rešili veliki deo svojih problema. Ali do toga nije lako doći. Sve više cene kvadrata, sve veća inflacija i sve nepovoljniji uslovi zaduživanja glavni su izazovi kako mladih u Srbiji, tako i mladih u Evropi.

Mladi se najduže u roditeljskom domu zadržavaju u našem kompiluku – u Hrvatskoj. Tu mladi sa roditeljima žive do svoje 30. godine (30,2). Nakon Hrvatske ide Slovačka gde mladi kod roditelja žive do svoje 29. godine (29,6). Treća članica po godinama je Španija, 29,4.

Najbolje su rangirane Finska, Danska i Švedska, gde mladi odlaze u proseku sa 20 i 21 godinom.

Kada je reč o ukupnom broju mladih odraslih koji i dalje žive sa roditeljima, podaci OECD-a pokazuju da su procenti posebno visoki u južnoj Evropi. Italija ima najviši procenat osoba uzrasta od 20 do 29 godina koji ne žive samostalno, čak 80 odsto, zatim Grčka sa 78 odsto, Španija sa 77 odsto i Portugal sa 76 odsto.

Kada je u pitanju Srbija, statistika se takođe nije proslavila. Podaci za Srbiju po istraživanju koje je radio Eurostat pokazuju da mladi u Srbiji napuštaju roditeljski dom sa 30,4 godine. Srbija ne iskače iz podataka iz regiona.

Mladi danas kasnije napuštaju roditeljski dom iz dva glavna razloga. Prvi su ekonomski i društveni faktori, kao što su duže školovanje, teškoće u pronalaženju posla i visoke cene stanova. Drugi razlog je mentalitet i vrednosti koje se razlikuju od zemlje do zemlje – u nekim delovima Evrope porodice podstiču mlade da ranije postanu samostalni, dok ih u drugim ohrabruju da duže ostanu kod kuće. U Srbiji je posebno važno to što školovanje traje duže nego u mnogim evropskim zemljama, a mladima je često teško da pronađu posao i priušte sopstveni stan.

Zato se odlučuju da žive ili kod roditelja, ili da plaćaju skupe kirije.

Pozitivna vest je da države Evrope, ali i Srbija, imaju programe kojim podstiču mlade da lakše dođu do svoje nekretnine.

Kako to rade Evropljani?

Kupovina prve nekretnine veliki je izazov za mlade širom Evrope, ali mnoge zemlje prepoznale su važnost podrške ovoj populaciji kroz različite subvencije, povoljne kredite i poreske olakšice. O ovim olakšicama piše ekonomista Ivan Nikolić u januarskom izdanju biltena Makroekonomske analize i trendovi (MAT).

U Francuskoj, jedan od najuspešnijih programa podrške mladima je Prêt à Taux Zéro (PTZ) – subvencionisani stambeni kredit sa nultom kamatnom stopom. Ovaj model omogućava mladima da otplaćuju samo glavnicu duga, bez dodatnih troškova kamata, čime se značajno smanjuje finansijski pritisak. PTZ je dostupan onima koji kupuju svoju prvu nekretninu, a posebno se fokusira na stanove u određenim regionima s visokim troškovima stanovanja. U 2021. godini, čak 110 hiljada novoizgrađenih stanova u Francuskoj kupljeno je putem ovog programa.

Sličan pristup postoji i u Italiji, gde država kroz Fondo di Garanzia Prima Casa garantuje do 80 odsto hipoteke mladima do 36 godina, uz dodatne poreske olakšice za kupovinu prve nekretnine. Na taj način se mladima omogućava da uđu u proces kupovine bez velikog početnog kapitala.

Nemačka nudi širok spektar pomoći, uključujući Baukindergeld, program finansijske pomoći porodicama sa decom, kao i povoljne kredite koje dodeljuje KfW banka, s posebnim pogodnostima za kupovinu energetski efikasnih stanova.

U Holandiji je dostupan Starterslening, specijalizovani kredit za mlade koji prvi put kupuju nekretninu, dok u Norveškoj Startlån program omogućava mladima da dobiju stambeni kredit sa subvencionisanim kamatama.

U zemljama istočne Evrope postoje dodatni mehanizmi podrške. U Mađarskoj je popularan CSOK program, kroz koji mlade porodice mogu dobiti i do 30.000 evra nepovratnih sredstava a pomoć je namenjena ljudima koji imaju ili planiraju da imaju decu (visina pomoći zavisi od broja dece), dok Češka, s druge strane, nudi subvencije za kupovinu stanova u manjim gradovima, čime se podstiče ravnomerniji razvoj zemlje i smanjuje pritisak na velike urbane centre.

Poljska sprovodi program Rodzina na Swoim (Porodica na svom), koji subvencioniše kamate na stambene kredite za mlade parove. Ova zemlja je imala meru u periodu od 2007. do 2013. godine kojom je subvencionisano oko 180.000 hipoteka za kupce prvih nekretnina, za stanove do određene veličine i cene. Rezultati su, međutim, u najmanju ruku bili obeshrabrujući.

"Utvrđeno je da je ova mera imala mali uticaj na izgradnju stambenih objekata, povećala je cene kuća, uglavnom je išla ljudima u bogatijim područjima i trošena je na relativno skupe nekretnine", rezimiraju autori izveštaja Eurofound-a na ovu temu, Hans Duboa i Sana Nivakovski.

Neke programe za mlade mogu koristiti i oni sa niskim prihodima

Podsetimo, ovom temom se početkom godina bavila i upravo Evropska fondacija za poboljšanje uslova rada i stanovanja (Eurofound).

Prema njihovim podacima, Bugarska, u nacrtu Nacionalne stambene strategije za period do 2030. godine predviđa podršku za plaćanje hipoteka za mlade porodice i mlade profesionalce na početku karijere.

U Hrvatskoj od 2017. godine ljudi mlađi od 45 godina imaju pravo na subvenciju za hipoteku do 100.000 evra, a do 2023. godine, iz koje je izveštaj Eurofound-a, tu mogućnost iskoristilo je 22.000 korisnika. Prosečan korisnik ima 32 godine i prima 125 evra mesečno na ime podrške za plaćanje mesečne rate kredita od 378 evra, za zajam od 75.000 evra.

Širom EU na snazi su programi finansijske podrške koji nisu isključivo namenjeni mladima, ali ih oni mogu koristiti ako spadaju u domaćinstva sa niskim prihodima ili pokušavaju da napuste "pretrpano domaćinstvo".

Tako, recimo, na Kipru ljudi sa minimalnim prihodom imaju pravo na podršku za kamate na hipoteku, dok Luksemburg subvencioniše kamate u opsegu od 0,575 odsto do 2,45 odsto, u zavisnosti od prihoda i strukture domaćinstva, i to za hipotekarni kredit do 175.000 evra.

Malteški program socijalnih zajmova podržava otplate kredita sa do 167 evra mesečno za nekretnine do 140.000 evra, a gotovo 40 odsto korisnika bili su samohrani roditelji.

Grčka, opet, subvencioniše do 80 odsto rate za period otplate od 15 meseci, i to od 70 do 210 evra mesečno, u zavisnosti od domaćinstva i stambene situacije. Grčki program odnosi se na domaćinstva čiji prihod ne prelazi 21.000 evra, a namenjen je za kupovinu nekretnina vrednosti do 180.000 evra, uz uslov da članovi domaćinstva moraju živeti u Grčkoj poslednjih pet godina, napominju autori izveštaja Eurofound-a Duboa i Nivakovski.

A kako je u Srbiji?

Ono što najviše zanima mlade jeste kako je u Srbiji. Kod nas postoje za sada četiri pomoći koje mladima mogu da omoguće da lakše I jeftinije kupe svoju prvu nekretninu. Povrat PDV-a na prvu nekretninu, pomoć za majke, kupovina kuće na selu za manju svotu novca i najnovije, kredit za mlade.

Povrat PDV-a

Povrat PDV-a za kupovinu prvog stana jedna je od poreskih olakšica koju država nudi građanima bez stambene imovine. Ova pogodnost, regulisana Zakonom o PDV-u, može se iskoristiti samo jednom u životu i odnosi se isključivo na novoizgrađene stanove. Međutim, ona nije i jedina vrsta olakšice. Kod kupovine prvog stana u „starogradnji“, može se ostvariti oslobođenje od Poreza na prenos apsolutnih prava.

Ipak, čak i sa ovim pogodnostima, kupovina stana i dalje predstavlja veliki finansijski izazov, posebno za mlade. Zato je iznos sredstava koji se refundira bitna stavaka za kupce, pa je utoliko značajno i ovaj postupak pravilno sprovesti.

Naime, postupak kreće sa tim da je investitor obavezan da na prodatu nekretninu plati PDV od 10 odsto, što je već uračunato u cenu stana i pada na teret kupca. Međutim, ako kupac ispunjava uslove, može tražiti povraćaj tog poreza, i to za površinu do 40m², uz dodatnih 15m² po članu domaćinstva.

Glavni uslov za ostvarivanje povrata PDV-a jeste da je kupac punoletni državljanin Srbije, s prebivalištem u zemlji, koji od 1. jula 2006. godine nije imao nekretninu u svom vlasništvu. Isti uslovi važe i za članove domaćinstva, osim kriterijuma punoletnosti. Takođe, stan mora biti potpuno nov, a celokupna kupoprodajna cena sa PDV-om mora biti uplaćena prodavcu isključivo preko bankovnog računa.

Zahtev za povrat PDV-a podnosi se nadležnoj Poreskoj upravi uz potrebnu dokumentaciju. Po zakonu, poreski organi imaju 30 dana da donesu odluku, a isplata bi trebalo da usledi u roku od dodatnih 15 dana. Ipak, u praksi, postupak može potrajati duže od predviđenih rokova.

Maksimalni iznos PDV-a koji se može povratiti nije propisan, ali je indirektno ograničen, površinom do koje se priznaje oslobođenje i samom poreskom stopom.

Primera radi ako kupac kupuje prvi stan od 90 kvadrata u centru Beograda, gde je npr. cena kvadrata 2.500 evra (sa uračunatim PDV-om), i pritom u domaćinstvu ima još tri člana, u praksi bi trebalo da mu se PDV refundira za površinu do 85m2 i da dobije oko 20.000e na ime refundacije poreza (refundiranje za površinu od 40m2 za kupca i po 15m2 za tri člana domaćinstva).

Ovo nikako nije zanemarljiva cifra, pa bi kupci trebalo da povedu veću pažnju kako bi ovaj zahtev precizno i na vreme pripremili i uz sva dokumenta pravilno predali.

Prva nekretnina za majke

Žene koje i u ovoj godini postanu mame, a nemaju rešeno stambeno pitanje, imaju pravo da apliciraju za pomoć države za kupovinu stana ili kuće.

Naime, Vlada Republike Srbije, pre nego što je podnela zvaničnu ostavku, usvojila je Odluku o utvrđivanju iznosa novčanih sredstava u 2025. godini za ostvarivanje prava na novčana sredstva za izgradnju, učešće u kupovini, odnosno kupovinu porodično-stambene zgrade ili stana po osnovu rođenja deteta.

Ta novčana sredstva iznose ukupno 500.000.000 dinara, a pravo na ovu pomoć države može da ostvari majka novorođenog deteta do iznosa koji će posebnom odlukom naknadno utvrditi Vlada. Ranije je to bilo maksimalno 20.000 evra.

Kako je ovim programom bilo predviđeno ranije, pravo na novčana sredstva za izgradnju kuće ili učešće za kupovinu stana ili kuće mogu ostvariti majke koje su rodile dete od 1. januara 2025. godine i kasnije. Samo u slučaju smrti majke, to pravo može ostvariti i otac deteta. Karakteristika programa je i što nema ograničenja što se tiče godina za podnosioca zahteva.

Jedan od glavnih uslova da bi neko ostvarilo pravo na ovu vrstu novčane pomoći države je da mama nema kuću ili stan koja se vodi na njeno ime. Takođe, važno je da stan ili kuću nema ni supružnik ili vanbračni partner.

Ukupni prihodi podnosioca zahteva i supružnika, odnosno vanbračnog partnera na mesečnom nivou, prema prošlogodišnjem programu, trebalo bi da budu niži od dve prosečne neto mesečne zarade zaposlenih u Srbiji.

Ukoliko se aplicira za pomoć države za izgradnju kuće neophodno je da je zemljište na kojoj je planirana izgradnja objekta vlasništvo podnosioca zahteva upisano u katastar nepokretnosti bez tereta, kao da imaju neophodne građevinske dozvole.

Ukoliko se kupuje kuća ili stan, nekretnina mora biti vlasništvo prodavca i upisana u katastar nepokretnosti bez tereta. Majka koja aplicira za subvencije države, kao i njen partner, ne mogu biti u srodstvu sa prodavcem nepokretnosti.

Kuća na selu

I u ovoj godini biće novca za nastavak programa Ministarstva za brigu o selu kojim se mladima besplatno dodeljuju kuće na selu. Od januara svi imaju prava da konkurišu, a bespovratna sredstva predviđena za kupovinu seoske kuće sa okućnicom ne mogu biti veća od 1.200.000 dinara

Seoskom kućom sa okućnicom u smislu Programa smatra se kuća sa ekonomskim dvorištem, koje se nalazi na istoj katastarskoj parceli kao i seoska kuća ili na susednim parcelama u odnosu na seosku kuću. Subjekti koji mogu da konkurišu za dodelu bespovratnih sredstava za kupovinu seoske kuće sa okućnicom su punoletni državljani Republike Srbije koji nemaju navršenih 45 godina života i pripadaju sledećim kategorijama: pojedinac, samohrani roditelj, bračni par, vanbračni partneri.

Seoska kuća sa okućnicom, za čiju kupovinu podnosioci prijave konkurišu, može da se nalazi na teritoriji svih naseljenih mesta Republike Srbije, izuzev u gradskim i opštinskim sedištima i prigradskim naseljima.

Bespovratna sredstva nisu namenjena za opremanje seoske kuće i okućnice, porez na prenos apsolutnih prava prilikom kupoprodaje seoske kuće sa okućnicom, porez na imovinu, troškove prikupljanja dokumentacije za prijavljivanje na javni konkurs, kao i za građevinske radove za adaptaciju seoske kuće.

Tržišnu vrednost seoske kuće sa okućnicom utvrđuje jedinica lokalne samouprave samostalno, ili u saradnji sa nadležnim poreskim organom, nadležnim organom za geodetske poslove ili angažovanjem licenciranih procenitelja o trošku jedinice lokalne samouprave.

Rok za je najkasnije do 1. novembra 2025. godine.

Program i obrazac prijave mogu se preuzeti elektronskim putem na zvaničnoj internet stranici Ministarstva za brigu o selu.

Kredit za mlade

U Srbiji je nedavno usvojen novi Zakon o kupovini stana za mlade, a prijave za ovaj program su već otvorene. Ovaj program namenjen je osobama od 20 do 35 godina koje žele da reše svoje stambeno pitanje uz povoljne uslove finansiranja.

Pravo na učešće imaju državljani Srbije sa prebivalištem u zemlji, koji u svom vlasništvu nemaju nekretninu. Program je dostupan zaposlenima na neodređeno ili određeno vreme, preduzetnicima, poljoprivrednicima, samostalnim umetnicima, ali i nezaposlenima, pod uslovom da imaju kreditno sposobnog jemca iz porodice.

Maksimalni kredit koji se može odobriti iznosi 100.000 evra u dinarskoj protivvrednosti, sa rokom otplate do 40 godina. Minimalno učešće iznosi jedan odsto.

U prvih šest godina važi fiksna kamatna stopa od maksimalno 3,5 odsto, uz državnu subvenciju koja pokriva 20 odsto kamate. Nakon tog perioda, kamatna stopa prelazi na promenljivu formulu EURIBOR + 2 odsto.

Moguće je kupiti stan, kuću ili zemljište sa građevinskom dozvolom. U obzir dolaze novogradnja, starogradnja, kao i objekti u izgradnji pod uslovom da je završeno najmanje 60 odsto radova.

Kupac je u obavezi da u nekretnini živi najmanje šest godina, a u tom periodu stan ili kuća ne smeju biti izdati ili prodati.

(EUpravo zato)