Beograd je tokom prošle godine zabeležio najveći rast cena novih stanova među evropskim prestonicama. Prema istraživanju Deloitte Property Index 2026, prosečna tražena cena novogradnje u glavnom gradu Srbije porasla je za 20,4 odsto u odnosu na 2024. godinu.
Na drugom mestu našla se Bratislava sa rastom od 17,2 odsto, dok je u Bukureštu zabeleženo poskupljenje od 15,3 odsto. Slede Budimpešta sa 11 odsto i Kopenhagen sa 10,6 odsto. U ostalim evropskim prestonicama rast cena bio je manji od deset procenata, dok je u pojedinim gradovima došlo i do pojeftinjenja.
Prema istom istraživanju, prosečna cena kvadratnog metra novog stana u Beogradu iznosila je 2.923 evra. U Novom Sadu dostigla je 2.199 evra, a u Nišu 1.685 evra.
Zašto stanovi u Beogradu sve više poskupljuju?
Jedan od glavnih razloga za rast cena jeste velika potražnja za stanovima, koja se održava uprkos oprezu kupaca na brojnim evropskim tržištima. Tome doprinose i povoljniji uslovi kreditiranja i postepeno smirivanje kamatnih stopa, kao i izgradnja velikih stambeno-poslovnih kompleksa na atraktivnim lokacijama.
Dodatni faktor predstavlja činjenica da se nekretnine u Srbiji tradicionalno smatraju sigurnim načinom čuvanja i ulaganja novca. Zbog ograničenog izbora drugih investicionih mogućnosti, deo građana i investitora kapital usmerava upravo u kupovinu stanova.
Istovremeno, ponuda novih stanova na najtraženijim lokacijama u Beogradu ne raste dovoljno brzo da odgovori na potražnju. Kada se veliki broj kupaca nadmeće za ograničen broj nekretnina, pritisak na cene postaje još izraženiji.
Srbija beleži pad cena, Beograd ide u suprotnom smeru
Dok cene novogradnje u Beogradu snažno rastu, podaci za Srbiju u celini pokazuju drugačiju sliku. Prosečna cena novog stana na nivou države iznosila je 1.706 evra po kvadratnom metru, što je 2,5 odsto manje nego godinu ranije.
Prema podacima iz istraživanja, Srbija se tako našla među retkim evropskim tržištima na kojima je zabeležen godišnji pad prosečne cene novogradnje. Veći pad zabeležen je samo u Turskoj, gde su cene izražene u evrima smanjene za devet odsto.
Ovakav raskorak ukazuje na sve izraženiju podelu domaćeg tržišta nekretnina. Dok Beograd i pojedini veći gradovi ostaju privlačni kupcima i investitorima, u drugim delovima Srbije tražnja slabi, a cene uglavnom stagniraju ili blago padaju.
Posebno se izdvaja razlika između cena u prestonici i nacionalnog proseka. Prema analizi Deloittea, novi stanovi u Beogradu skuplji su čak 171 odsto od prosečne cene novogradnje u Srbiji. Veći jaz između prestonice i nacionalnog proseka zabeležen je u Londonu, Atini, Minhenu i Barseloni.
Za stan od 70 kvadrata potrebno više od deset godišnjih plata
Rast cena nekretnina sve više otežava kupovinu stana građanima sa prosečnim primanjima. Prema metodologiji istraživanja, za kupovinu standardizovanog novog stana površine 70 kvadratnih metara u Beogradu potrebno je izdvojiti iznos koji odgovara 10,6 prosečnih godišnjih bruto plata.
Ukoliko se posmatra neto zarada, odnosno novac koji zaposlenom ostaje nakon poreza i doprinosa, potrebno je gotovo 17 godina ukupnih primanja da bi se dostigla vrednost takvog stana, pod pretpostavkom da se čitava zarada odvaja za kupovinu.
To je teorijski obračun koji ne uključuje troškove života, promene cena nekretnina niti druge izdatke domaćinstva. U praksi, kupovina stana za većinu građana zahteva dugoročno zaduživanje, finansijsku pomoć porodice ili značajnu ušteđevinu.
Problem pristupačnosti stanovanja prisutan je širom Evrope. Prema istraživanju, broj posmatranih gradova u kojima je za kupovinu novog stana od 70 kvadrata potrebno više od deset godišnjih bruto plata porastao je sa 11 u 2024. na 19 u 2025. godini.
Najnepristupačnija je albanska Valona, gde je potrebno 21,3 godišnje bruto plate. Slede Prag sa 16,9, Atina sa 16, a zatim Košice i Brno sa po 15 godišnjih plata. Na drugom kraju liste nalazi se italijanski Torino, gde je za kupovinu takvog stana potrebno 4,7 godišnjih bruto plata.
Šta se može očekivati do kraja 2026. godine?
Prema procenama stručnjaka Deloittea, evropsko tržište nekretnina postepeno ulazi u mirniju fazu, bez očekivanja da se ponove ekstremne stope rasta iz prethodnih godina. Ipak, to ne znači da se očekuje značajniji pad cena u većini zemalja.
Za Srbiju se predviđa nastavak razlika između Beograda i ostatka zemlje. Prestoničko tržište i atraktivne turističke i investicione lokacije mogli bi da zadrže visoke cene, dok bi u drugim sredinama mogla da se nastavi stagnacija ili blago pojeftinjenje.
Značajnu ulogu imaće i struktura kupaca. Ukoliko investitori i kupci koji stanove plaćaju gotovinom nastave da imaju veliki uticaj na tržište, dok ponuda pristupačnih stanova ostane ograničena, prostor za veći pad cena u Beogradu mogao bi da bude sužen.
Zato se kao jedno od ključnih pitanja nameće kakvi se stanovi u Srbiji grade: oni koji su dostupni porodicama sa prosečnim primanjima ili skuplje nekretnine namenjene investitorima.
Podaci iz istraživanja ukazuju na sve veći jaz između investicione privlačnosti Beograda i mogućnosti građana da u njemu kupe stan. Dok prestonica beleži rekordni rast cena u evropskim okvirima, u ostatku Srbije tržište pokazuje znake usporavanja.
(EUpravo zato/biznis.rs)